Estimios/Observatoire/Revenu nécessaire pour acheter

Quel revenu net faut-il pour acheter dans votre commune ?

Comment ces chiffres sont calculés

Question

Quel revenu net mensuel et quelle épargne faut-il pour acheter la maison au prix médian de chaque commune belge, et un couple au revenu médian de sa commune y arrive-t-il ?

Source

Statbel, prix de vente enregistrés 2025 (actes de vente) et revenu disponible médian 2023 (DataLab), licence CC BY 4.0. Les deux millésimes diffèrent de deux ans.

Indicateur

Revenu requis : la mensualité du crédit divisée par un taux d’effort de 33 %. Épargne préalable : 10 % du prix, plus les droits d’enregistrement, plus les frais d’acte.

Unité

Euros courants : prix 2025 ; revenu disponible médian 2023 réindexé de +10 %, couple sans enfant (échelle OCDE : 1,5 fois le revenu équivalent).

Hypothèses

Crédit de 90 % du prix sur 25 ans à 3,50 % (variantes à 3,20 % et 4,00 %) ; droits au taux régional de l’habitation propre et unique ; frais d’acte estimés à 2,5 % du prix, minimum 3 500 € — estimation revue depuis, voir le corrigendum.

Limite

Le profil est le couple médian. La première version doublait le revenu moyen par déclaration fiscale, ce qui surestimait son revenu de 38 % en médiane communale, et portait la part des communes accessibles à 92,6 % au lieu de 54,7 %.

Méthodologie complète · version du 14 septembre 2026 · corrigendum

Aucune des 18 communes bruxelloises où Statbel publie un prix médian de maison n'est à la portée d'un couple au revenu médian de sa commune. À Anderlecht, la moins chère, il faut 4 656 € net par mois et 60 250 € d'épargne avant de signer, quand le couple médian y dispose de 3 024 €. Au-delà de 600 000 €, cette épargne atteint le quart du prix. Dans le reste du pays, la même maison médiane reste finançable par ce couple dans 296 communes sur 523, soit à peine plus d'une sur deux.

Nous avons calculé ces deux seuils — le revenu et l'épargne — pour les 554 communes belges où Statbel publie un prix médian de maison, en croisant les prix de vente réels avec le revenu disponible de chaque commune. De Froidchapelle à Sint-Martens-Latem, le revenu requis varie de 1 à 8.

Mise à jour du 14 septembre 2026. La première version de ce dossier faisait financer les droits d'enregistrement par le crédit. C'est une erreur : en Belgique, ils sortent des fonds propres. Le modèle est corrigé — crédit de 90 % du prix, droits et frais payés par l'acheteur — et les taux sont actualisés. Plusieurs chiffres changent. Ixelles n'est plus la commune où le revenu requis est le plus élevé : c'est désormais Sint-Martens-Latem, parce que l'ancien modèle gonflait les communes bruxelloises en y faisant emprunter les droits. Les revenus de Bastogne intègrent aussi désormais ceux de Bertogne, fusionnée en 2025. Le constat bruxellois, lui, ne change pas.

Mise à jour du 22 septembre 2026 — le revenu du ménage est corrigé, et plusieurs conclusions changent. La première version partait du revenu moyen après impôt par déclaration fiscale et le doublait pour représenter un couple. Or un couple marié ou cohabitant légal dépose une seule déclaration pour deux : doubler revenait à compter certaines personnes deux fois, et surestimait le revenu du couple de 38 % en médiane communale. Nous partons désormais du revenu disponible médian publié par Statbel, celui qu'utilise déjà notre édition wallonne. La part des communes où la maison médiane reste finançable par un couple passe de 92,6 % à 54,7 %, et la fracture ne sépare plus Bruxelles du reste du pays mais la Flandre de la Wallonie. Le constat bruxellois, lui, se renforce. Ce qui a été publié et ce qui est juste figure dans le corrigendum.

Les chiffres clés

Hypothèses : maison au prix médian de la commune, crédit de 90 % du prix sur 25 ans au taux de 3,50 %, taux d'effort de 33 %, droits d'enregistrement au taux régional de l'habitation propre et unique et frais d'acte payés sur fonds propres, revenu disponible médian 2023 réindexé de +10 %, couple sans enfant. Méthodologie complète plus bas.

Bruxelles : aucune commune à la portée d'un couple au revenu médian

Aucune des 18 communes bruxelloises pour lesquelles Statbel publie un prix médian de maison n'est accessible à un couple au revenu médian de sa commune.

Pas même Anderlecht, la moins chère avec une maison médiane à 341 000 € : il y faut 4 656 € net par mois, quand le couple médian de la commune dispose de 3 024 €. Il manque 1 632 € tous les mois — et il faut avoir réuni 60 250 € avant de signer.

Les dénominateurs (252, 271 et 18) sont les communes qui portent à la fois un prix médian de maison et un revenu : treize communes nées des fusions de 2025 n'ont pas encore de revenu publié, et sont écartées du calcul plutôt que comptées comme inaccessibles. La médiane des prix médians communaux diffère des médianes régionales publiées par Statbel (235 000 € en Wallonie, 349 000 € en Flandre, 530 000 € à Bruxelles en 2025), qui pondèrent par le nombre de ventes.

Parmi les 541 communes pour lesquelles Statbel publie à la fois un prix médian de maison et un revenu, 54,7 % restent accessibles à un couple au revenu médian. Hors Bruxelles, c'est le cas de 296 communes sur 523. À Bruxelles, aucune. La fracture ne sépare donc pas Bruxelles du reste du pays : elle passe entre la Flandre, où une commune sur trois reste finançable, et la Wallonie, où quatre sur cinq le restent.

Le constat porte sur les maisons. Pour les appartements, 7 des 19 communes bruxelloises où Statbel publie un prix médian restent accessibles à ce même couple, et 263 communes sur 286 dans l'ensemble du pays.

Le résultat tient-il si l'on change le modèle de crédit ?

C'est la première objection, et elle est légitime : le résultat dépend de la part du prix que la banque accepte de financer. Nous l'avons donc recalculé avec trois modèles, au même taux (3,50 %) et à la même réindexation des revenus (+10 %).

Avec un crédit limité à 80 % du prix, aucune commune bruxelloise ne devient accessible par le revenu : la mensualité baisse, mais pas assez pour combler l'écart. Il faudrait en outre réunir entre 94 350 € et 120 250 € avant de signer, soit 28 à 29 % du prix et de deux ans et demi à trois ans de revenus du couple. Un apport plus élevé ne supprime pas la barrière bruxelloise : il la déplace du revenu vers l'épargne.

Nous avons retenu un crédit de 90 % parce que c'est le seuil prudentiel de la Banque nationale pour une habitation propre, et parce que les frais ne sont jamais financés — non pour la conclusion qu'il produit. C'est pourquoi les trois colonnes sont publiées.

Sur l'hypothèse la plus discutable de ce dossier, la croissance des revenus depuis 2023, le résultat résiste : au taux de 3,50 %, il faut supposer +69,35 % de croissance des revenus pour qu'une première commune, Anderlecht, devienne accessible. Le détail figure dans la méthodologie.

Deux barrières : le revenu et l'épargne

Acheter suppose de franchir deux barrières distinctes. La première revient chaque mois : le revenu doit couvrir la mensualité. La seconde se franchit une fois, avant la signature : réunir 10 % du prix, plus les droits d'enregistrement et les frais d'acte, que la banque ne finance pas.

C'est la seconde qui distingue Bruxelles. Au-delà de l'apport de 10 %, les droits et les frais représentent 10,1 % du prix dans la commune bruxelloise médiane, contre 5,5 % en Wallonie et 4,5 % en Flandre.

La marche des 600 000 €

À Bruxelles, l'abattement de 200 000 € ne s'applique qu'aux biens de 600 000 € au plus. Au-delà, les droits de 12,5 % portent sur la totalité du prix. Pour une maison à 600 000 €, il faut réunir 125 000 € ; à 600 001 €, 150 000 €. Un euro de plus sur le prix, 25 000 € de plus à épargner.

5 communes bruxelloises ont une maison médiane au-delà de ce seuil. L'épargne préalable y représente un quart du prix :

Etterbeek, dont la maison médiane est à 600 000 € tout rond, reste juste sous le seuil : 125 000 €, soit 20,8 % du prix.

Acheter avec un seul revenu : quelques dizaines de communes, aucune à Bruxelles

Tout ce qui précède suppose un couple. Avec une personne seule au revenu médian, le nombre de communes où la maison médiane reste finançable s'effondre. C'est aussi le chiffre le plus sensible du dossier : de nombreuses communes wallonnes se situent juste autour du seuil, et 27 communes en sont à moins de 5 %, d'un côté ou de l'autre.

Selon le taux obtenu et l'évolution des revenus, entre 12 et 70 communes sur 541 restent finançables par une personne seule au revenu médian. Dans tous les cas, aucune à Bruxelles.

Nombre de communes, sur 541, où la maison médiane est finançable par une personne seule au revenu médian, avec un crédit de 90 % du prix.

Au scénario central (3,50 %, revenus +10 %), les 38 communes concernées sont toutes wallonnes — Hainaut 24, Namur 6, Luxembourg 6, Liège 2. Aucune commune flamande, aucune bruxelloise : c'est un changement par rapport à la première version, où Menin passait de justesse.

Pour les appartements, entre 9 et 96 communes sur 286 restent finançables par une personne seule selon le taux et les revenus (44 au scénario central). Là non plus, aucune à Bruxelles.

Les extrêmes

Les 12 communes où le revenu requis est le plus bas

Les 12 communes où le revenu requis est le plus élevé

Les 12 communes où l'écart entre revenu local et revenu requis est le plus important

Ixelles reste la commune où l'écart avec le revenu local est le plus grand, sans être celle où le revenu requis est le plus élevé : il y faut 2,69 fois le revenu du couple médian. Elle ne figure pas parmi les communes les plus riches du pays : ses prix ont décroché de ses revenus. À l'inverse, Sint-Martens-Latem combine des prix très élevés et des revenus parmi les plus hauts de Belgique — l'écart y est proportionnellement plus faible.

C'est la différence entre une commune chère et une commune inaccessible.

Méthodologie

Les données

Comment le revenu requis et l'épargne préalable sont calculés

Nous retenons une quotité de 90 %, le seuil prudentiel appliqué par la Banque nationale aux crédits pour habitation propre. Les droits d'enregistrement et les frais d'acte ne sont pas financés : en Belgique ils sortent toujours des fonds propres. L'acheteur doit donc réunir 10 % du prix plus l'intégralité des frais — ce que nous chiffrons commune par commune.

Pour chaque commune, nous partons du prix médian publié par Statbel. Les droits d'enregistrement sont calculés au taux régional de l'habitation propre et unique : 2 % en Flandre, 3 % en Wallonie, 12,5 % à Bruxelles avec un abattement de 200 000 € pour les biens jusqu'à 600 000 €. Les frais d'acte — honoraires, frais du crédit, formalités — sont estimés forfaitairement à 2,5 % du prix, avec un minimum de 3 500 €.

• Crédit : 90 % du prix, remboursé par mensualités constantes sur 25 ans.
• Revenu requis : la mensualité divisée par un taux d'effort de 33 %.
• Épargne préalable : 10 % du prix, plus les droits d'enregistrement, plus les frais d'acte.

Les taux retenus

Chaque commune est calculée à trois taux sur 25 ans, à quotité constante : 3,20 % (conditions négociées les plus favorables), 3,50 % (scénario central) et 4,00 % (barème courant). La quotité étant la même, l'écart entre ces taux ne tient pas au profil de l'emprunteur mais à la banque, au certificat PEB, à la domiciliation des revenus et aux produits liés.

Les propositions négociées observées fin août et début septembre 2026 se situent fréquemment entre 3,3 % et 3,9 % sur 25 ans, selon la banque, la formule et les produits liés.

Comment le revenu local est calculé

Statbel publie, par commune, le revenu disponible médian. C'est un revenu équivalent : il décrit le niveau de vie du ménage, corrigé de sa taille, et non le salaire d'une personne. Pour en tirer le revenu d'un ménage réel, nous appliquons l'échelle d'équivalence avec laquelle Statbel construit lui-même ce revenu — la même que l'enquête européenne SILC : le premier adulte compte pour 1, les autres membres de 14 ans et plus pour 0,5, les enfants pour 0,3. Un couple sans enfant dispose donc de 1,5 fois ce montant, une personne seule d'une fois.

Ce que ce calcul a remplacé, et pourquoi. Jusqu'au 21 septembre 2026, nous partions du revenu moyen après impôt par déclaration fiscale, doublé pour représenter un couple. Une déclaration n'est pas une personne : les couples mariés et cohabitants légaux en déposent une seule pour deux. Sur le fichier 2023, on compte 1,60 habitant par déclaration, soit environ 1,27 adulte : une déclaration sur quatre porte déjà deux revenus, et les doubler comptait ces personnes deux fois. Le rapprochement qui aurait dû alerter tient en une ligne : 2 579 € par mois et par déclaration, au-dessus du salaire net moyen belge. Une moyenne « par personne » supérieure au salaire moyen ne peut pas porter sur une personne.

La réindexation. Les revenus les plus récents publiés portent sur 2023, les prix sur 2025. Nous appliquons une croissance de +10 %. Ce n'est pas un chiffre officiel : c'est une hypothèse, calibrée sur la croissance réellement observée dans cette même série (+4,2 % en 2022, +8,2 % en 2023). Les deux années cumulées donnent +12,8 % : retenir +10 % reste donc prudent. La matrice ci-dessous montre ce que change une hypothèse comprise entre 0 % et +20 %.

Les fusions de communes. Les revenus 2023 des anciennes communes concernées par les fusions de 2024-2025 ont été agrégés vers les 565 entités de la nomenclature 2025 de Statbel.

Sensibilité au taux et aux revenus, à Bruxelles

Nombre de communes bruxelloises, sur 18, où la maison médiane est accessible à un couple au revenu médian, avec un crédit de 90 % du prix. Entre parenthèses : ce qui manque chaque mois dans la commune la plus proche du seuil — Anderlecht dans les quinze cas.

Aucune case ne s'ouvre. Dans la première version, deux d'entre elles basculaient à +20 % de croissance des revenus ; avec le revenu corrigé, l'écart le plus faible reste de 1 209 € par mois.

Où se trouve exactement le seuil. La première commune bruxelloise à basculer serait Anderlecht. Avec un crédit de 90 % du prix, elle deviendrait accessible à partir de +63,96 % de croissance des revenus au taux de 3,20 %, +69,35 % à 3,50 % et +78,55 % à 4,00 %. Avec la réindexation centrale de +10 %, aucun taux, si bas soit-il, n'y suffirait.

Aux mêmes taux, le modèle de crédit de la première version situait ce seuil à +59,71 %, +64,95 % et +73,93 %. Avec un crédit de 80 % du prix, frais en sus, il tombe à +45,74 %, +50,51 % et +58,69 % — au prix de l'épargne décrite plus haut, et sans ouvrir aucune commune pour autant.

Ce que ces chiffres ne disent pas

Nous préférons exposer les limites plutôt que de les enfouir.

• Le revenu retenu est un revenu équivalent, et l'échelle est une convention. Nous appliquons l'échelle OCDE modifiée — second adulte à 0,5 —, donc 1,5 fois le revenu médian pour un couple. Retenir 2 au lieu de 1,5 surestimerait le revenu du couple de 33 % et porterait la part accessible de 54,7 % à 88,2 %, soit 33 points. C'est l'hypothèse la plus discutable de ce dossier, et c'est pourquoi elle est nommée ici.
• Le revenu disponible n'est pas ce qu'une banque compte. Il inclut les allocations et les transferts sociaux, là où un prêteur retient surtout les revenus professionnels. Il surestime donc le revenu qu'une banque prendrait en compte, et avec lui l'accessibilité — d'une ampleur que nos sources ne permettent pas de mesurer : sans réponse chiffrée.
• Le revenu requis et l'épargne requise sont deux barrières distinctes. Un ménage peut franchir l'une sans franchir l'autre. Nous ne mesurons pas la capacité effective à réunir les fonds propres (donation familiale, épargne antérieure, revente d'un bien).
• Nous comparons des prix de vente 2025 — derniers publiés par Statbel — à des conditions de crédit de septembre 2026. Les prix ont vraisemblablement continué de progresser depuis, ce qui rend nos seuils conservateurs.
• Statbel publie un prix médian de maison pour 554 des 565 communes, et d'appartement pour 299. Il n'en publie pas sous 16 ventes annuelles, pour des raisons de représentativité et de confidentialité. Koekelberg, par exemple, est absente.
• Le profil est le couple médian, pas un couple à deux revenus moyens. Ce sont deux ménages différents, et le second est plus aisé. La première version le calculait en doublant le revenu moyen par déclaration fiscale, ce qui surestimait son revenu de 38 % en médiane communale, et portait la part des communes accessibles à 92,6 % au lieu de 54,7 %.
• Treize communes n'ont pas de revenu publié. Nées des fusions de 2025, elles gardent leur revenu requis et leur épargne, mais sortent des comptes d'accessibilité : une médiane ne se fusionne pas, et une case vide vaut mieux qu'un chiffre fabriqué. Selon qu'elles seraient toutes accessibles ou toutes fermées, la part publiée varierait de 1,2 point au plus.
• Le taux d'effort de 33 % est une convention, pas une règle légale.
• La durée de 25 ans est une hypothèse de calcul. Elle correspond à une pratique très courante : chez Belfius, 70 % des primo-acquéreurs ayant emprunté en 2025 ont choisi 25 ans ou davantage.
• Les frais d'acte sont une estimation forfaitaire. Les honoraires notariaux sont dégressifs et fixés par arrêté royal ; notre forfait de 2,5 % du prix en donne un ordre de grandeur.
• Le prix médian est instable dans les petites communes. Le nombre de ventes figure dans le jeu de données pour que chacun puisse en juger.

Questions fréquentes

Pourquoi comparer des prix de 2025 à des revenus de 2023 ?

Parce que ce sont les derniers millésimes publiés par Statbel. La statistique fiscale paraît avec environ trois ans de décalage. Nous réindexons les revenus de +10 % et publions le résultat bruxellois pour toute hypothèse comprise entre 0 % et +20 %.

Pourquoi trois taux différents ?

Parce qu'il n'existe pas de taux unique. À quotité égale, les propositions varient selon la banque, le certificat PEB, la domiciliation des revenus et les produits liés. Nous publions un scénario central et deux bornes.

Pourquoi un crédit de 90 % du prix, et pas de 80 % ?

Parce que 90 % est le seuil prudentiel de la Banque nationale pour une habitation propre, et que les frais ne sont jamais financés. Nous publions aussi le résultat à 80 % : aucune commune bruxelloise ne devient accessible par le revenu, et il faudrait en outre réunir de 94 350 € à 120 250 € d'épargne préalable.

Ma commune est indiquée hors de portée, et pourtant j'y ai acheté.

L'observatoire raisonne sur le ménage médian et le logement médian. Un apport supérieur, des revenus au-dessus de la moyenne locale, un bien sous le prix médian ou une donation familiale changent la réponse. C'est un indicateur de marché, pas un verdict individuel.

Vos chiffres ont changé depuis la première publication. Pourquoi ?

Parce que le revenu du ménage était mal calculé. Nous doublions le revenu moyen par déclaration fiscale pour représenter un couple, alors qu'une déclaration couvre souvent deux personnes. La correction est documentée ligne par ligne dans le corrigendum : le revenu requis et l'épargne ne bougent pas d'un euro, seule leur comparaison au revenu local change.

Ces chiffres sont-ils réutilisables ?

Oui. Le jeu de données complet est téléchargeable en CSV et réutilisable avec mention de la source (Estimios, d'après Statbel).

À quelle fréquence sont-ils mis à jour ?

À chaque publication de Statbel, et lorsque les conditions de crédit évoluent sensiblement.

Sources et données

• Statbel — Ventes de biens immobiliers par commune, année 2025 · licence CC BY 4.0
• Statbel — DataLab, revenu disponible administratif par commune, revenus 2023 · licence CC BY 4.0
• Banque nationale de Belgique — Seuil prudentiel de quotité (LTV) de 90 % pour les crédits hypothécaires finançant une habitation propre
• Belfius — Durée des crédits hypothécaires des primo-acquéreurs ayant emprunté en 2025
• Législations régionales — Droits d'enregistrement en Flandre, en Wallonie et à Bruxelles, 2026

Télécharger les données complètes : observatoire_communes.csv — 853 lignes (554 maisons et 299 appartements), revenu requis aux trois taux et épargne préalable pour chaque commune, réutilisation libre avec mention « Source : Estimios, d'après Statbel ».

Dernière mise à jour : 22 septembre 2026 (revenu du ménage corrigé, voir le corrigendum). Première publication : 13 septembre 2026.