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Comment Estimios estime un bien immobilier

Cette page dit ce que le calcul prend en compte, ce qu’il vaut, ce qu’il écarte et ce qu’il ne sait pas faire. Elle ne donne ni la formule ni le poids de chaque réponse.

Ce que le calcul prend en compte

Vingt caractéristiques que vous saisissez, et cinq déduites de la commune et de la rue. Rien d’autre : ni votre nom, ni vos coordonnées, ni quoi que ce soit qui vous concerne. L’ensemble est comparé à 73 762 biens.

	Ce qui entre dans le calcul
Le bien	surface habitable, type et sous-type, nombre de chambres, de salles de bains et de toilettes, étage, nombre d'étages, présence d'un ascenseur
Les extérieurs	surface du terrain, du jardin et de la terrasse, nombre de façades, piscine, emplacements de parking couverts et non couverts
L'état et l'énergie	état du bâtiment, classe énergétique (PEB), équipement de la cuisine, année de construction
L'administratif	revenu cadastral
La localisation	le niveau de prix de la commune, le nombre de biens qui y ont été relevés, la latitude, la longitude et la province — les cinq sont déduits de la commune et de la rue que vous indiquez, vous ne les saisissez pas

Le sous-type est demandé plutôt que deviné : une villa et une maison de même surface, dans la même commune, ne s’annoncent pas au même prix. Une case laissée vide n’est pas lue comme un zéro — « pas de jardin » et « jardin non renseigné » sont deux réponses différentes, et le questionnaire les distingue.

Ce que vaut le chiffre

Mesuré hors échantillon, c’est-à-dire sur des biens que le calcul n’avait pas vus pendant son apprentissage :

Mesure	Résultat
Erreur relative médiane	10,14 %
Estimations à moins de 10 %	49,5 %
Estimations à moins de 20 %	78,5 %
Erreur médiane en euros	34 975 €
Variance expliquée	0,877
Prix réel dans la fourchette	79,9 %

Autrement dit : la fourchette contient le prix affiché 8 fois sur 10, et une estimation sur deux tombe à moins de 10 % de ce prix. C’est la raison pour laquelle le résultat est une fourchette et non un montant seul : un chiffre unique cacherait cette marge au lieu de l’annoncer. Le raisonnement est détaillé dans un article du blog.

Ce qui est écarté du relevé

116 913 biens ont été relevés, 73 762 servent au calcul. Le reste est écarté, presque toujours pour la même raison : le prix affiché ne mesure pas ce qu’on croit.

Motif	Biens écartés
Le prix ne porte pas sur le bien décrit — vente à prix plancher (« à partir de »), viager, vente publique, projet neuf vendu sur plan, immeuble de rapport	17 558
Aucune surface habitable renseignée	10 077
Vente groupée : plusieurs biens, un seul prix	4 886
Aucun prix affiché	907
Prix ou surface hors des bornes du calcul	582
Prix au mètre carré extrême	479
Annonce en double	0

Un « studio de 320 m² à 560 € » n’est pas une bonne affaire : c’est une annonce dont le prix porte sur autre chose que le bien décrit. Sans ces exclusions, ces annonces-là arriveraient en tête.

Ce que le calcul ne sait pas faire

Ce sont des prix demandés, relevés dans des annonces, et non des prix signés chez le notaire.
Aucune visite n’a lieu. L’état réel, les finitions, l’humidité, la toiture, les châssis, l’exposition, la vue et le bruit n’entrent dans aucun formulaire — et ils font une différence de prix.
L’adresse pèse. Le même bien saisi avec sa rue, puis sans elle, donne deux chiffres sensiblement différents. Ce n’est pas une instabilité du calcul : les prix varient réellement d’un quartier à l’autre, et la rue est ce qui le fait savoir.
Le résultat n’est pas une expertise et n’est opposable à personne — ni à l’administration fiscale, ni à un notaire, ni à une banque.

Les prix signés : Statbel

L’estimation d’un bien ne s’appuie pas sur Statbel : elle se calcule sur les caractéristiques ci-dessus. Statbel est une seconde source, et d’une autre nature — les actes de vente enregistrés, c’est-à-dire des prix signés et non demandés, pour les 565 communes belges, de 2010 à 2025, sous licence CC BY 4.0.

C’est elle qui porte l’observatoire, l’évolution des prix, le baromètre trimestriel et les classements. Les deux sources ne se mélangent jamais dans un même tableau. Rapprocher un prix demandé d’un prix signé ferait lire une baisse là où il n’y a qu’un changement de source.

Origine des données

Les estimations et les calculs publiés sur ce site reposent sur des dizaines de milliers de biens immobiliers publiquement accessibles, combinés aux données officielles de Statbel. Aucune donnée brute ni aucun bien identifiable n’est republié.

Le détail figure dans les conditions d’utilisation.