Baisse de prix : 1 annonce sur 36, et 16 000 € de moins
Ce que le baromètre des notaires mesure, et ce qu’il ne mesure pas
Le 13 octobre 2026, Fednot a publié son baromètre du troisième trimestre. Le constat : les ventes reculent, les prix montent encore. Au troisième trimestre 2026, le nombre de transactions a baissé de 2,2 % par rapport au troisième trimestre 2025, avec un recul de 5,1 % en Wallonie. Sur les neuf premiers mois de 2026, le prix moyen d’une maison en Belgique s’établit à 360 613 €, en hausse de 3,0 % par rapport à la moyenne annuelle 2025.
Attention à ne pas confondre ces deux chiffres : le premier compare un trimestre à son équivalent de l’année précédente, le second compare neuf mois à une année entière. Fednot précise que ses données sont collectées au moment de la signature du contrat de vente, puis complétées par celles de l’acte.
Le baromètre décrit donc des transactions conclues : des vendeurs et des acheteurs qui se sont mis d’accord. Il ne dit rien des biens encore en vente, dont l’annonce est toujours en ligne. Or c’est là que se joue la question qu’un propriétaire se pose aujourd’hui : si les acheteurs se raréfient, est-ce que les vendeurs commencent à bouger sur leur prix ? La réponse ne se trouve pas dans les transactions. Elle se trouve dans les annonces encore en ligne.
Une annonce sur 36 a baissé de prix en trois semaines
Estimios relève chaque mois les annonces de vente de maisons et d’appartements en Belgique. Deux relevés successifs permettent de suivre la même annonce dans le temps et de comparer son prix d’une date à l’autre.
Entre le relevé du 10 septembre 2026 et celui du 1er octobre 2026, 59 507 annonces sont présentes aux deux dates avec un prix exploitable. C’est cet ensemble qui permet une comparaison honnête, parce qu’il suit les mêmes biens : les annonces entrées ou sorties entre les deux dates ne faussent rien.
Sur ces 59 507 annonces, 1 663 affichaient un prix plus bas le 1er octobre qu’au 10 septembre, soit 2,79 % — une annonce sur 36. Dans le même temps, 417 annonces ont augmenté leur prix, soit 0,70 %, et 96,5 % n’ont pas bougé.
Un avertissement, qui vaut pour tout ce qui suit : il s’agit de prix demandés, jamais de prix de vente. Une annonce dont le prix baisse ne dit pas à quel prix le bien se vendra, ni même s’il se vendra. Elle dit qu’un vendeur a renoncé à son prix précédent.
Quand le prix baisse, il baisse de 16 000 €
Savoir combien d’annonces baissent ne dit pas encore de combien elles baissent. Puisque le même bien est suivi à deux dates, l’écart se mesure directement.
Pour ces 1 663 annonces, la baisse médiane est de 5,1 %, soit 16 000 €. La moitié des baisses se situe entre 3,5 % et 7,9 %. Autrement dit, une révision de prix n’est ni une retouche symbolique ni un bradage : c’est une marche nette, de l’ordre de 3,5 à 8 %.
Le Hainaut révise le plus, le Brabant wallon le moins
| Province | Annonces suivies | Baisses de prix | Part | Baisse médiane |
|---|---|---|---|---|
| Hainaut | 6 436 | 215 | 3,34 % | 6,4 % |
| Brabant flamand | 5 286 | 163 | 3,08 % | 4,5 % |
| Liège | 5 945 | 182 | 3,06 % | 5,2 % |
| Flandre occidentale | 11 195 | 339 | 3,03 % | 5,0 % |
| Bruxelles | 6 346 | 177 | 2,79 % | 5,3 % |
| Flandre orientale | 7 054 | 191 | 2,71 % | 5,1 % |
| Namur | 2 555 | 64 | 2,50 % | 8,4 % |
| Anvers | 8 044 | 190 | 2,36 % | 4,3 % |
| Luxembourg | 1 782 | 42 | 2,36 % | 6,1 % |
| Limbourg | 2 686 | 61 | 2,27 % | 5,4 % |
| Brabant wallon | 2 178 | 39 | 1,79 % | 4,3 % |
Relevés Estimios du 10 septembre et du 1er octobre 2026. Annonces présentes aux deux dates avec un prix exploitable, provinces de 300 annonces et plus.
Le Hainaut est la province où les prix affichés sont le plus souvent revus à la baisse : une annonce sur 30. Le Brabant wallon ferme la marche avec une annonce sur 56. L’écart entre les deux est de 1,55 point, avec une marge d’incertitude qui le situe entre 0,84 et 2,26 point. Cette marge est calculée sur le panel suivi : ce n’est pas une inférence sur le marché belge, dont le relevé n’est pas un échantillon aléatoire.
En revanche, le classement ne se lit pas comme une opposition entre régions. La Wallonie est à 2,87 %, la Flandre à 2,75 %, Bruxelles à 2,79 % : des écarts que ces données ne permettent pas de distinguer, la marge entre Wallonie et Flandre allant de −0,18 à +0,41 point. Le Brabant flamand arrive d’ailleurs en deuxième position du classement provincial, juste derrière le Hainaut.
Faut-il relier ce classement à celui des ventes ? Le Hainaut est aussi la province où les transactions ont le plus reculé au troisième trimestre, de 6,9 % selon Fednot. Mais le rapprochement s’arrête là : le Luxembourg a connu la plus forte baisse du prix moyen des maisons selon le même baromètre, à −2,2 %, et il figure pourtant parmi les provinces où les annonces sont le moins souvent révisées. Deux provinces qui vont dans le même sens ne font pas une concordance, et rien ici n’établit qu’un recul des ventes provoque les baisses de prix affichés.
Le haut du marché est celui qui baisse le moins
En classant les annonces selon leur prix affiché au 10 septembre — donc avant toute baisse — la fréquence des révisions n’est pas uniforme.
| Prix affiché au 10 septembre | Annonces suivies | Baisses de prix | Part |
|---|---|---|---|
| Moins de 200 000 € | 10 415 | 282 | 2,71 % |
| De 200 000 à 350 000 € | 19 809 | 639 | 3,23 % |
| De 350 000 à 500 000 € | 14 143 | 387 | 2,74 % |
| 500 000 € et plus | 15 140 | 355 | 2,34 % |
Relevés Estimios du 10 septembre et du 1er octobre 2026.
La tranche de 200 000 à 350 000 € est celle où les prix sont le plus souvent revus à la baisse, et celle de 500 000 € et plus celle où ils le sont le moins. L’écart de 0,88 point entre ces deux tranches subsiste avec une marge d’incertitude de 0,54 à 1,23 point, calculée comme la précédente sur le seul panel suivi. Le cœur du marché bouge plus que ses extrémités.
Une lecture prudente s’impose : cela ne signifie pas que les biens chers se vendent mieux. Un vendeur sans urgence peut laisser son prix inchangé des mois, ou retirer son annonce. La fréquence des révisions mesure un comportement de vendeur, pas la santé d’un segment.
Ni les maisons ni les appartements ne sont à l’abri
Sur cet indicateur, les deux grandes familles de biens se comportent de la même façon : 2,78 % des maisons suivies ont baissé de prix, contre 2,82 % des appartements. L’écart est de 0,05 point, avec un intervalle de confiance allant de −0,23 à +0,32 point.
Formulé correctement : sur ce relevé et cet indicateur, nous ne distinguons pas d’écart entre maisons et appartements. Ce n’est pas la preuve qu’ils sont identiques, c’est l’absence d’écart détectable.
Ce que ça change si vous vendez
Deux repères utiles, et rien de plus que ce que les chiffres portent.
- Une révision de prix se compte en milliers d’euros, pas en centaines. Quand un prix affiché baisse, la médiane observée est de 16 000 €, et la moitié des baisses se situe entre 3,5 % et 7,9 %. C’est l’ordre de grandeur observé sur les annonces suivies.
- Le bon repère est local. Entre une annonce sur 30 en Hainaut et une sur 56 en Brabant wallon, ce n’est pas le même marché, et le chiffre national ne décrit ni l’un ni l’autre. Les prix constatés commune par commune sont consultables, par exemple pour Charleroi, Liège ou Wavre.
Les limites de ces chiffres
Elles sont réelles et il faut les connaître pour utiliser ces données correctement.
Ce sont des prix demandés, pas des prix de vente. Le prix finalement négocié peut descendre encore sans qu’aucune baisse n’apparaisse dans l’annonce.
Le relevé porte sur les annonces de maisons et d’appartements qu’Estimios collecte en Belgique. Ce n’est pas un recensement de tous les biens mis en vente dans le pays : une annonce absente du relevé n’est pas comptée, et aucun taux de couverture du marché total n’est établi. Les parts citées décrivent l’ensemble suivi, pas la Belgique entière.
L’unité comptée est l’annonce, pas le vendeur ni le bien. Un même bien publié deux fois compterait deux fois, et un vendeur qui en met plusieurs en vente apparaît plusieurs fois.
L’écart entre les deux relevés est de 20 jours, du 10 septembre au 1er octobre 2026, et non d’un mois complet. Les taux cités valent pour cette fenêtre : les multiplier par douze pour obtenir un rythme annuel serait abusif.
Enfin, deux relevés ne font pas une tendance : ils établissent une direction sur trois semaines. Distinguer un mouvement de fond d’une variation saisonnière demanderait des relevés sur plusieurs années, qui n’existent pas encore.
Questions fréquentes
Les prix de l’immobilier baissent-ils en Belgique en 2026 ?
La moyenne nationale des maisons vendues est en hausse : selon le baromètre Fednot du 13 octobre 2026, elle atteint 360 613 € sur les neuf premiers mois de 2026, soit +3,0 % par rapport à la moyenne annuelle 2025. Cette moyenne recule toutefois dans certaines provinces, dont le Luxembourg à −2,2 %. Et sur les annonces encore en ligne, 2,79 % de celles suivies par Estimios ont vu leur prix affiché baisser entre le 10 septembre et le 1er octobre 2026.
De combien un prix affiché baisse-t-il quand il baisse ?
D’après les relevés Estimios, la baisse médiane est de 5,1 %, soit 16 000 €. La moitié des baisses se situe entre 3,5 % et 7,9 %.
Dans quelle province les prix affichés baissent-ils le plus souvent ?
En Hainaut, où 3,34 % des annonces suivies ont baissé de prix entre le 10 septembre et le 1er octobre 2026, soit une annonce sur 30. Le Brabant wallon est à l’opposé avec 1,79 %, soit une sur 56.
Les biens les plus chers baissent-ils davantage ?
Non, l’inverse. Les annonces affichées à 500 000 € et plus sont celles qui baissent le moins souvent, à 2,34 %, contre 3,23 % pour la tranche de 200 000 à 350 000 €.