La rue compte plus que vous ne croyez
Nous avons mesuré l’écart que produit le seul changement de rue, toutes choses égales par ailleurs. Le résultat est plus grand que ce que nous annoncions nous-mêmes.
La mesure
Le protocole est simple. On fixe un bien : même surface, même nombre de chambres, même classe énergétique, même état, même année de construction. On le place ensuite, l’une après l’autre, dans vingt-cinq rues d’une même commune, et on regarde ce que le modèle répond. Six communes, six fois vingt-cinq rues.
| Commune | Rues répertoriées | Étendue du prix |
|---|---|---|
| Gand | 354 | 29,1 % |
| Liège | 285 | 23,8 % |
| Bruxelles | 279 | 21,0 % |
| Uccle | 209 | 20,2 % |
| Anvers | 214 | 18,7 % |
| Bruges | 181 | 17,4 % |
Médiane : 21 %. Autrement dit, deux biens rigoureusement identiques, séparés de quelques rues dans la même commune, peuvent légitimement se vendre à un cinquième d’écart.
Le détail, à Uccle
La même villa de 260 m², PEB C, en bon état, sur un terrain de 800 m² — seule l’adresse change.
| Rue | Estimation | Écart |
|---|---|---|
| Avenue Hamoir | 1 211 395 € | +1,6 % |
| Avenue des Archères | 1 207 923 € | +1,3 % |
| Chaussée de Waterloo | 1 202 645 € | +0,9 % |
| centre de la commune | 1 191 875 € | référence |
| Chemin des Pins | 1 153 232 € | −3,2 % |
| Chaussée d’Alsemberg | 1 103 614 € | −7,4 % |
| Rue Victor Allard | 1 095 641 € | −8,1 % |
Rien ici n’est surprenant pour qui connaît Uccle. C’est précisément le point : le modèle n’invente pas une géographie, il retrouve celle que le marché applique déjà.
Ce que ça change pour vous
Le questionnaire demande la commune, puis propose la rue en précisant qu’elle est facultative. Elle l’est — mais la laisser vide n’est pas neutre : le bien est alors situé au centre de la commune, ce qui revient à demander le prix moyen d’un quartier qui n’est peut-être pas le vôtre.
Si vous avez obtenu deux estimations différentes pour le même bien, regardez d’abord ce champ. C’est de très loin la première cause d’écart entre deux saisies qu’on croit identiques. L’écran de résultat indique toujours d’où vient la localisation : le nom de la rue, ou la mention « situé au centre de la commune ».
La limite honnête
Notre table couvre 24 626 rues — celles qui ont porté au moins une annonce dans notre relevé. La Belgique en compte environ 130 000. Si la vôtre n’y figure pas, l’estimation repart du centre de la commune, et la page vous le dit plutôt que de faire comme si de rien n’était.
Nous ne pouvons pas non plus géocoder une adresse libre : la page ne contacte aucun service extérieur, par construction. Une couverture complète demanderait d’embarquer un référentiel d’adresses entier. Ce n’est pas exclu, ce n’est pas fait.