Ce que le marché paie vraiment pour une classe de PEB
Le certificat énergétique est devenu un argument de vente. Nous avons mesuré ce que le marché belge paie réellement pour une classe de plus, en gardant tout le reste identique.
Un cran de PEB, quatre villes
Une maison de 180 m² à Uccle, de 150 m² à Liège, un appartement de 90 m² à Gand et de 95 m² à Anvers. Même bien à chaque ligne, seul le PEB change.
| F | E | D | C | B | A | F → A | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Uccle | 621 783 | 651 783 | 651 201 | 660 643 | 698 829 | 722 397 | +16 % |
| Liège | 230 212 | 241 743 | 251 036 | 277 371 | 312 190 | 356 659 | +55 % |
| Gand | 303 256 | 326 073 | 339 692 | 362 826 | 389 160 | 416 061 | +37 % |
| Anvers | 337 366 | 346 309 | 353 911 | 361 317 | 383 886 | 399 217 | +18 % |
Médiane d’un cran : +4,9 %. Mais la moyenne cache l’essentiel, parce que l’écart va de −0,1 % à +14,2 % selon la ville et la classe de départ.
Le PEB pèse d’autant plus que le bien est bon marché
C’est le résultat le plus net du tableau, et il est logique. À Uccle, ce qui fait le prix, c’est l’adresse : passer de F à A ajoute 16 %. À Liège, où le foncier pèse moins, la même opération ajoute 55 %.
Autrement dit : plus le terrain est cher, moins la performance énergétique compte dans le prix. Un acheteur qui paie déjà une prime de localisation en accorde moins à la facture de chauffage.
L’état du bâtiment n’est pas une échelle
Le même exercice sur l’état du bâtiment donne un résultat qui surprend : un bien « à restaurer » s’affiche systématiquement plus cher qu’un bien « à rénover ».
| À restaurer | À rénover | À rafraîchir | Bon état | Fraîchement rénové | |
|---|---|---|---|---|---|
| Uccle | 642 426 | 588 482 | 617 737 | 651 201 | 693 124 |
| Liège | 208 656 | 191 463 | 219 327 | 251 036 | 267 145 |
| Gand | 324 641 | 301 026 | 309 037 | 339 692 | 371 750 |
Ce n’est pas une erreur du modèle, c’est ce que dit le marché. La mention « à restaurer » est employée pour des biens de caractère : grandes surfaces, maisons de maître, immeubles anciens dans de beaux quartiers. Elle décrit moins un état qu’un type de bien.
Même observation entre « fraîchement rénové » et « comme neuf » : le second n’est pas au-dessus du premier. Une rénovation récente d’un bâtiment ancien se vend mieux qu’un neuf équivalent, dans ces échantillons.
Ce que ces chiffres ne disent pas
Le coût des travaux n’y est pas. Le modèle sait ce que vaut un bien en PEB A face à un bien en PEB C ; il ignore totalement ce qu’il en coûterait d’y arriver. Annoncer « +40 000 € en passant en A » à quelqu’un dont l’isolation coûterait 60 000 € reviendrait à présenter une perte comme un gain.
Ces écarts sont une lecture du marché, pas un conseil de travaux. Ils disent à quel prix se vendent des biens comparables mieux classés — pas ce que vous devriez faire.
Enfin, ces chiffres portent sur des prix affichés à la vente, pas sur des prix signés chez le notaire. L’écart entre les deux existe, et il n’est pas forcément le même selon la classe énergétique.