Estimios/Observatoire/Revenu requis en Wallonie

Quel revenu faut-il pour acheter en Wallonie ?

Comment ces chiffres sont calculés

Question

Quel revenu et quelle épargne faut-il pour acheter au prix médian dans les communes wallonnes, et combien pèse ce prix face au revenu des habitants ?

Source

Statbel, prix de vente enregistrés 2025 et revenu disponible administratif 2023, licence CC BY 4.0. Les deux millésimes diffèrent : ils ne sont jamais combinés dans un même chiffre.

Indicateur

Deux indicateurs séparés : le revenu requis (simulation de crédit, sans revenu local) et le rapport entre le prix médian et le revenu disponible médian par personne (sans hypothèse de crédit).

Unité

Euros courants, prix 2025.

Hypothèses

Habitation propre et unique, bien existant ; crédit de 90 % sur 25 ans à 3,50 % (variantes 3,20 % et 4,00 %) ; taux d’effort de 33 % ; droits de 3 % ; frais d’acte au barème notarial du 9 février 2026.

Limite

Le revenu de l’indicateur 2 est un revenu équivalent par personne : un couple sans enfant dispose de 1,5 fois ce montant (échelle OCDE), pas du double. Le lire comme un double surestimerait le revenu du ménage de 33 %.

Méthodologie complète · version du 21 septembre 2026

Dans la commune wallonne médiane, acheter une maison mitoyenne au prix médian demande 2 867 € net par mois et 36 301 € réunis avant de signer. D'une commune à l'autre, le revenu requis va de 1 365 € à Viroinval à 6 281 € à Rixensart — un rapport de un à cinq, pour le même type de bien.

Ces trois millésimes diffèrent parce que les sources officielles ne paraissent pas au même rythme : les transactions sont publiées l'année suivante, la statistique des revenus avec environ trois ans de décalage, et les conditions de crédit changent tous les mois. C'est précisément pour cette raison que cette étude présente deux indicateurs séparés au lieu d'un seul verdict. Les combiner reviendrait à diviser un chiffre de 2025 par un chiffre de 2023 et à présenter le résultat comme un fait d'aujourd'hui.

Les deux indicateurs, et ce que chacun dit

Indicateur 1 — le revenu requis. Ce qu'il faut gagner et ce qu'il faut avoir épargné pour acheter à ce prix. Aucune donnée de revenu local n'entre dans ce calcul : c'est une simulation de financement, vraie de la même façon partout, et qu'une banque refait avec sa propre calculette.

Indicateur 2 — le rapport entre le prix médian et le revenu disponible médian par personne. Aucun paramètre de crédit n'entre dans celui-ci : ni taux, ni durée, ni frais. C'est une statistique territoriale, qui dit ce que le logement pèse là où les gens habitent.

Les deux ne partagent que le prix. Ils ne se additionnent pas, ils ne se moyennent pas, et il arrive qu'ils ne classent pas les communes dans le même ordre — c'est même ce qu'ils ont de plus intéressant à dire.

Indicateur 1 — le revenu requis

Sur les 261 communes wallonnes, 236 ont au moins un prix médian publié pour 2025. Chaque chiffre ci-dessous est accompagné du nombre de ventes sur lequel il repose.

Médianes des valeurs communales. Le revenu requis est net, pour un ménage, quel que soit le nombre de personnes qui l'apportent.

Acheter au premier quartier du marché coûte nettement moins. Pour une maison mitoyenne, viser le premier quart des prix plutôt que la médiane fait passer le revenu requis de 2 867 € à 2 185 € et l'épargne de 36 301 € à 28 765 €. C'est la raison pour laquelle le jeu de données publie le Q25, la médiane et le Q75 de chaque commune, et non la seule médiane : le prix médian n'est pas le prix d'entrée.

Les dix communes où il faut le plus, maison 2 ou 3 façades

Communes d'au moins 50 ventes.

Les six communes où il faut le moins

Le taux change le résultat, et il n'existe pas de taux unique. À quotité égale, les propositions varient avec la banque, le PEB, la domiciliation et les produits liés. Pour la commune médiane, le revenu requis va de 2 776 € à 3,20 % à 3 023 € à 4,00 %, contre 2 867 € au scénario central de 3,50 %. Le jeu de données publie les trois colonnes ; il ne publie aucune moyenne, parce qu'une moyenne de taux ne correspond à aucun emprunteur réel.

Indicateur 2 — le rapport prix / revenu

Ce rapport divise le prix médian d'une commune par le revenu disponible médian par personne qui y est observé. Ce n'est pas un nombre d'années d'épargne : personne ne consacre l'intégralité de son revenu à son logement, et le dénominateur compte une personne, pas un ménage — un couple dispose en gros du double.

Les rapports les plus élevés pour une maison mitoyenne sont à Rixensart (13,8), Ottignies-Louvain-la-Neuve (12,8) et Waterloo (12,7) ; les plus bas à Viroinval (3,9), Quiévrain (4,7) et Frameries (4,8).

Là où les deux indicateurs ne disent pas la même chose

C'est le cœur de ce dossier. Une commune bon marché n'est pas forcément une commune où l'achat pèse peu, et l'inverse est vrai aussi.

Farciennes est 26 % moins chère que Sprimont, et pourtant le logement y pèse davantage sur les revenus locaux. Le premier indicateur dit ce que coûte l'entrée ; le second dit à qui cette entrée est proportionnée. Classer les communes par le seul prix confond les deux questions.

Méthodologie

Le scénario est unique, et il est le même pour les 236 communes : habitation propre et unique, logement existant, crédit couvrant 90 % du prix sur 25 ans, inscription hypothécaire complète — pas de mandat hypothécaire —, taux d'effort de 33 %. Le taux central est de 3,50 %.

L'épargne préalable est calculée poste par poste, pas estimée forfaitairement. Pour la commune médiane, à 210 000 € :

Les honoraires notariaux suivent le barème dégressif fixé par arrêté royal, dans sa version consolidée au 9 février 2026, et dans sa variante réduite réservée à l'habitation propre et unique. Une édition précédente estimait ces frais à 2,5 % du prix avec un plancher de 3 500 € ; ce forfait sous-estimait l'épargne nécessaire, et d'autant plus que le bien était bon marché.

Les seuils de publication, les mêmes partout dans cette étude :

Pour les maisons mitoyennes, cela donne 106 communes éligibles aux classements, 69 aux tableaux comparatifs et 24 en échantillon limité.

Les catégories ne sont jamais agrégées. Maison 2 ou 3 façades, maison 4 façades et appartement sont traités séparément. La catégorie « toutes maisons » mélange maisons de rangée et villas : quand la composition des ventes change, sa médiane bouge sans qu'aucun bien ait pris un euro.

Ce que ces chiffres ne disent pas

• Le revenu de l'indicateur 2 est un revenu par personne, pas par ménage. La composition des ménages varie d'une commune à l'autre : le rapport se compare donc d'une commune à l'autre avec prudence, et un écart de quelques dixièmes ne signifie rien.
• Statbel exclut de ce revenu les ménages à emploi international. En Wallonie la part concernée est faible — 0,2 % dans la commune médiane — mais elle atteint 9,1 % à Jurbise. Là où elle est forte, c'est la partie aisée qui manque, et le rapport surestime donc l'effort.
• Bastogne n'a pas d'indicateur 2. La commune a absorbé Bertogne le 2 décembre 2024 ; la statistique des revenus est encore au découpage antérieur. Son revenu requis, lui, est publié.
• Les prix sont des prix de vente enregistrés, pas des prix demandés, et ils portent sur les biens réellement vendus en 2025 — pas sur le parc.
• Le revenu requis n'est pas une décision de crédit. Une banque regarde aussi les charges existantes, la stabilité des revenus et le reste à vivre.
• Aucune évolution des prix depuis 2025 n'est supposée, et aucune croissance des revenus depuis 2023 ne leur est appliquée. C'est la raison d'être du tableau des millésimes en tête de page.

Les données

Le jeu de données complet — 504 lignes, une par commune et par type de bien, avec le nombre de ventes, les trois quartiles de prix, l'épargne et le revenu requis aux trois scénarios de taux, et le rapport prix / revenu — est publié en CSV et en JSON sur la page des données ouvertes.

Source : Statbel, sous licence CC BY 4.0. Les données ont été transformées par Estimios ; Statbel n'est pas responsable des indicateurs dérivés publiés ici.

Déclaration d'intérêt. Estimios développe des outils d'estimation immobilière ; les indices publiés ici sont calculés à partir des sources publiques citées.