PEB et prix immobiliers en Wallonie : le marché à la veille de la réforme

Méthodologie

Analyse de 8 539 annonces de vente immobilière en Wallonie (août 2026). Le calcul porte sur les 3 258 maisons et 1 177 appartements dont l'année de construction est connue.

Ce qui est comparé. Le calcul compare des biens de la même commune, de même surface, de même nombre de chambres et de la même époque de construction ; pour les maisons, il tient aussi compte du terrain et du nombre de façades, pour les appartements de l'étage. Sont écartés : le neuf (classes A+ et A++, biens construits depuis 2020), les ventes à prix plancher (« à partir de »), les viagers, les ventes publiques, les annonces en double et les prix au mètre carré extrêmes.

La fourchette. Elle donne le résultat du calcul sans tenir compte de l'état du bien, puis en en tenant compte (à rénover, en bon état, rénové…). Un bien mal classé est souvent aussi un bien à rénover : le premier chiffre mêle les deux effets, le second les sépare, peut-être trop. L'effet du PEB se situe probablement entre les deux ; le chiffre central est leur milieu.

La marge d'erreur. Chacun des deux calculs a en outre sa propre marge d'erreur statistique, à 95 % : d'environ ±4 points pour l'écart C / E des maisons en Wallonie, davantage par province. Une province n'est publiée que si cette marge couvre au plus 15 points d'un bout à l'autre, dans les deux calculs. Un chiffre est présenté comme une tendance si sa marge dépasse 10 points, ou si la marge de l'un des deux calculs inclut zéro. Toutes incertitudes comprises, l'écart C / E des maisons en Wallonie se situe donc vraisemblablement entre +6 % et +22 %.

Pondération. Les maisons analysées ne se répartissent pas entre provinces comme le parc wallon (voir « Représentativité ») : sans correction, une province très présente dans l'échantillon pèserait trop sur le chiffre wallon. Chaque province est donc ramenée à sa part dans les certificats PEB officiels de maisons établis en 2024-2026 ; sans cette pondération, l'écart C / E serait de +15 % (fourchette +11 à +18 %). Les appartements sont pondérés de la même façon.

Sensibilité des résultats. L'écart C / E des maisons a été recalculé en retirant une province à la fois, en gardant la pondération. Sans le Luxembourg, où l'écart semble plus marqué mais sur trop peu de maisons pour être publié, le chiffre wallon (+13 %) serait de +12 % (fourchette +8 à +16 %). Retirer n'importe quelle autre province le laisse entre +13 % et +14 %.

Ce que ces chiffres ne disent pas. Ce sont des prix demandés, pas des prix de vente : l'écart à la signature peut être différent. Le calcul mesure une association, pas un effet de cause à effet : une maison mieux classée peut aussi être mieux entretenue ou mieux située dans sa commune, ce que les annonces ne disent pas toujours.

Représentativité. Les 3 258 maisons analysées ont une répartition des classes B à G proche de celle des 115 819 certificats PEB de maisons établis en Wallonie de janvier 2024 à juin 2026 : moins de 3 points d'écart par classe. Leur répartition entre provinces l'est beaucoup moins : le Brabant wallon (22 % des maisons analysées, contre 11 % des certificats) et la province de Luxembourg (18 % des maisons analysées, contre 8 % des certificats) y sont surreprésentés ; le Hainaut (16 % des maisons analysées, contre 40 % des certificats) y est sous-représenté, notamment parce que beaucoup de biens y sont mis en vente avec un prix « à partir de », écarté de l'analyse. C'est pourquoi les chiffres wallons sont pondérés (voir « Pondération »).

Certificats PEB. Service public de Wallonie (SPW), « Direction des Bâtiments Durables | Certification PEB des unités résidentielles », jeu « PEB - Bâtiments résidentiels existants » publié sur ODWB, licence CC BY 4.0.