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Calculateur — Belgique, barèmes 2026

Droits d’enregistrement en Belgique en 2026

Les droits d’enregistrement sont la taxe que la Région prélève à l’achat d’un logement existant. C’est le poste le plus lourd des frais d’achat, et il dépend de deux choses : la région du bien et votre situation. Le calcul ci-dessous suit les mêmes barèmes que notre simulateur de frais de notaire.

Calculez vos droits d’enregistrement

Région du bien

Un logement existant (maison ou appartement).

Droits d’enregistrement

9 000 €

soit 3 % du prix, en Wallonie

Taux appliqué : 3 %

    Pour le total — honoraires du notaire, TVA, frais du crédit —, utilisez le simulateur complet de frais de notaire.

    Droits d’enregistrement en Wallonie

    En Wallonie, l’achat de votre habitation propre et unique est taxé à 3 %, si vous remplissez les conditions. Le taux ordinaire est de 12,5 %, notamment pour une seconde résidence ou un bien acheté pour le louer.

    Posséder encore un autre logement n’empêche pas le taux réduit : il faut alors vous engager à le vendre dans les 3 ans. Vous devez aussi vous installer dans le logement acheté dans les 3 ans, et y garder votre résidence principale au moins 3 ans.

    Sur un bien de 250 000 €, cela fait 7 500 € au lieu de 31 250 € ; sur un bien de 400 000 €, 12 000 € au lieu de 50 000 €. L’écart, 38 000 € dans le second cas, vaut la peine de vérifier que vous remplissez bien les conditions avant de signer le compromis.

    Droits d’enregistrement à Bruxelles et abattement

    À Bruxelles, le taux ordinaire est de 12,5 %, et il n’existe pas de taux réduit comme en Wallonie ou en Flandre. À la place, l’achat de votre habitation propre et unique bénéficie d’un abattement : 200 000 € sont déduits de la base taxable, à condition que le montant de l’achat — le prix et les charges imposées à l’acheteur — ne dépasse pas 600 000 €. L’abattement général fait économiser au plus 25 000 €. Un abattement complémentaire existe si vous vous engagez à améliorer la performance énergétique (PEB) du logement ; il n’est pas compté ici.

    Le plafond fait un saut : à 600 000 € tout rond, vous payez 50 000 € ; un euro de plus et l’abattement disparaît entièrement, les droits passent à 75 000 €.

    Si vous possédez encore un autre logement, vous payez d’abord les droits complets ; l’abattement vous est remboursé si vous le revendez dans les 2 ans suivant l’enregistrement de l’acte. Vous devez établir votre résidence principale dans le logement dans les 3 ans et l’y garder 5 ans : si vous partez plus tôt, la Région réclame une partie de l’abattement, au prorata des années restantes.

    Dans un calcul simplifié, limité aux taux de base et à l’abattement général, Bruxelles est moins chère que la Wallonie pour une habitation propre et unique tant que le prix reste sous 263 158 € environ, et moins chère que la Flandre sous 238 095 € environ. Ces seuils ne tiennent pas compte des réductions complémentaires — habitation modeste et rénovation énergétique en Flandre, abattement lié à la PEB à Bruxelles —, qui peuvent inverser la comparaison pour un acheteur donné. Nous avons détaillé ce croisement dans notre article sur le seuil bruxellois.

    Droits d’enregistrement en Flandre

    En Flandre, les droits s’appellent officiellement verkooprecht et font partie de la registratiebelasting. En 2026, pour la seule habitation où vous allez vivre, le taux est de 2 %, si vous remplissez les conditions ; dans les autres cas, il est de 12 %. Sur un bien de 250 000 €, cela fait 5 000 € au lieu de 30 000 € ; sur un bien de 400 000 €, 8 000 € au lieu de 48 000 €.

    Si vous possédez encore un autre logement, le taux réduit reste possible en vous engageant à le vendre entièrement dans les 2 ans suivant l’acte. Vous devez vous domicilier dans le logement acheté dans les 3 ans. La Flandre prévoit aussi des réductions complémentaires, pour une habitation modeste et en cas de rénovation énergétique, que ce calcul ne compte pas.

    Comparatif à 300 000 € dans les trois régions

    Droits d’enregistrement pour un bien de 300 000 €
    RégionVotre habitation propre et uniqueAutre achat (seconde résidence, bien à louer)
    Wallonie9 000 € (3 %)37 500 € (12,5 %)
    Bruxelles12 500 € (4,17 %)37 500 € (12,5 %)
    Flandre6 000 € (2 %)36 000 € (12 %)

    Chaque montant de ce tableau est calculé par le même moteur que le calculateur ci-dessus et que le simulateur de frais de notaire.

    Ce que ce calcul ne couvre pas

    Le taux réduit et l’abattement supposent de respecter des conditions, avant et après l’achat. Si vous ne les respectez plus — par exemple en quittant le logement trop tôt —, la Région peut réclamer tout ou partie de l’avantage, parfois avec une majoration. Lisez-les sur les sites officiels ci-dessous, et faites confirmer le montant par votre notaire avant de signer.

    Pour tous les frais d’un achat, région par région, lisez notre guide des frais de notaire en 2026, ou calculez-les avec le simulateur de frais de notaire.

    Combien vaut votre bien ?

    Les droits se calculent sur le prix : chaque euro payé en trop coûte aussi en droits. Vérifiez la valeur du bien avant de faire une offre : dix questions, une fourchette, aucune inscription.

    Estimer le bien gratuitement

    Questions fréquentes

    Combien coûtent les droits d’enregistrement pour 300 000 € ?

    Pour votre habitation propre et unique : 9 000 € en Wallonie, 12 500 € à Bruxelles après abattement et 6 000 € en Flandre. Pour un autre achat, comme une seconde résidence : 37 500 €, 37 500 € et 36 000 €.

    Quel est le taux des droits d’enregistrement en Wallonie en 2026 ?

    3 % pour l’achat de votre habitation propre et unique, si vous remplissez les conditions, 12,5 % dans les autres cas, comme une seconde résidence ou un bien acheté pour le louer.

    Comment fonctionne l’abattement à Bruxelles ?

    Pour votre habitation propre et unique, 200 000 € sont déduits de la base taxable si le montant de l’achat — le prix et les charges imposées à l’acheteur — ne dépasse pas 600 000 €. Le reste est taxé à 12,5 %. L’abattement général fait économiser au plus 25 000 €. Au-delà de 600 000 €, il disparaît entièrement.

    Quel est le taux en Flandre ?

    2 % en 2026 pour la seule habitation où vous allez vivre, si vous remplissez les conditions, 12 % dans les autres cas.

    Et si je possède déjà un logement ?

    L’avantage reste possible si vous vendez l’ancien logement : en vous engageant à le vendre dans les 3 ans en Wallonie, dans les 2 ans en Flandre. À Bruxelles, vous payez d’abord les droits complets, et l’abattement vous est remboursé si vous revendez dans les 2 ans. Une seconde résidence ou un bien à louer paie le taux normal : 12,5 % en Wallonie, 12,5 % à Bruxelles et 12 % en Flandre.

    Les droits d’enregistrement font-ils partie des frais de notaire ?

    Le notaire les encaisse lors de l’acte et les verse à l’administration fiscale, mais ils reviennent à la Région. S’y ajoutent les honoraires du notaire, un forfait de dossier, la TVA et, si vous empruntez, les frais du crédit hypothécaire : le simulateur de frais de notaire les calcule tous.

    Sources