Ce que la vente de votre maison va vraiment vous coûter
En Belgique, la règle tacite veut que « l'acheteur paie les frais ». C'est vrai des droits d'enregistrement et de l'acte, qui pèsent le plus lourd. Ce n'est pas vrai du reste : le vendeur avance les documents obligatoires, parfois une mainlevée, et presque toujours une commission. Voici ce que cela représente.
Les documents obligatoires : entre 350 et 750 €
Ils ne sont pas négociables et ils conditionnent la mise en vente : sans PEB, une annonce est déjà en infraction. Les fourchettes ci-dessous sont celles pratiquées en 2026 par les organismes agréés.
| Document | Coût courant | Validité |
|---|---|---|
| Certificat PEB | 150 – 300 € | 10 ans |
| Contrôle de l'installation électrique | 150 – 250 € | 25 ans |
| Renseignements urbanistiques | 50 – 200 € | 1 an |
| Attestation du sol | 0 – variable | à la demande |
| Documents de copropriété | 100 – 250 € | à la demande |
L'attestation du sol est la seule ligne qui peut déraper. Elle est gratuite ou quasi gratuite quand la parcelle n'est pas suspecte. Si elle l'est, une étude d'orientation devient obligatoire, et la facture se compte alors en milliers d'euros. C'est le seul poste qu'il vaut mieux vérifier avant de fixer un prix, pas après.
La mainlevée d'hypothèque : 800 à 1 200 €, ou rien
Si votre crédit est déjà remboursé et l'inscription hypothécaire éteinte, vous ne payez rien. Si le crédit court encore, le notaire doit lever l'inscription au moment de l'acte : comptez 800 à 1 200 €, prélevés sur le prix de vente. Beaucoup de vendeurs découvrent cette ligne à la signature.
La commission d'agence : le plus gros poste, et le seul négociable
Une agence facture couramment 3 à 5 % hors TVA, soit 3,6 à 6,1 % TVA comprise, et uniquement si la vente se conclut. Sur une maison à 350 000 €, cela va de 12 700 à 21 400 € TVA comprise. C'est le poste qui décide de tous les autres : à côté, les 600 € de documents ne sont plus qu'une ligne.
Le pourcentage se négocie, surtout sur les biens chers, où 3 % représente déjà un montant confortable pour un travail comparable. Le mandat aussi : un mandat exclusif se paie moins cher qu'un mandat ouvert, parce qu'il garantit la commission à l'agence.
Les frais de notaire côté vendeur : 150 à 500 €
L'essentiel des frais d'acte est à charge de l'acheteur — c'est lui qui paie les droits d'enregistrement, et ils dominent tout le reste : 2 % en Flandre et 3 % en Wallonie pour une habitation propre et unique, contre 12,5 % à Bruxelles, ramenés par un abattement de 200 000 € sur les biens jusqu'à 600 000 €. Le vendeur, lui, ne supporte que quelques frais administratifs.
La plus-value : seulement si vous revendez vite
Votre résidence principale est exonérée, sans condition de durée autre que l'occupation : y avoir été domicilié douze mois au moins, et encore dans les six mois précédant la vente.
Pour un autre bien, la revente dans les cinq ans de l'acquisition est taxée à 16,5 % sur la plus-value nette, majorés des centimes additionnels communaux. Un terrain à bâtir suit un autre régime, plus lourd et plus long. Au-delà, l'opération sort du champ. Le nouvel impôt sur les plus-values entré en vigueur au 1er janvier 2026 ne change rien ici : il porte sur les actifs financiers, pas sur l'immobilier.
Le total, sur une vente ordinaire
Pour une maison vendue 350 000 € par une agence, crédit en cours, sans problème de sol : environ 600 € de documents, 1 000 € de mainlevée, 300 € de frais notariaux et 15 000 € de commission. Soit près de 17 000 €, dont 88 % pour la seule commission.
C'est aussi pourquoi la première question n'est pas « combien vais-je payer » mais « à quel prix puis-je vendre ». Un prix trop haut coûte des mois de délai ; un prix trop bas coûte davantage que tous les postes ci-dessus réunis. Vous pouvez commencer par le prix médian de votre commune, puis estimer votre bien en tenant compte de sa surface, de son état et de son PEB.